תחרות בין עסקאות נוגדות במקרקעין

ראשי פרקים

• מהן עיסקאות נוגדות (או מתנגשות)
• המקרה הקלאסי
• מקרים מורכבים אחרים
• הכלל המשפטי שחל על עיסקאות מתנגשות
• החריגים לכלל
• סיפור מעשה – 1- סולי קורנוקופיה
• סיפור מעשה -2- בן עמי,
• סיפור מעשה -3- גלסולקר
• מהן הנסיבות המאפשרות יצירת תסבוכת של עסקאות מתנגשות
• כיצד להימנע מלהיקלע לתסבוכת של עיסקאות מתנגשות

 

1) מהן "עיסקאות מתנגשות" במקרקעין

עיסקאות מתנגשות הינו מצב, בו אדם (הבעלים של מקרקעין) התחייב להעביר לזולתו זכויות במקרקעין ובמקביל התחייב להעביר את אותן זכויות למישהו אחר, או שהסתבר כי אין ביכולתו להעביר לזולתו את אותן זכויות בשל מניעה שקיימת על נכס המקרקעין.

 

2) המקרה הקלאסי

המקרה הקלאסי של עיסקאות מתנגשות הינו כאשר ראובן, בעלים של דירה, חתם ביום א' בשבוע על חוזה בו התחייב למכור את הדירה לשמעון, אולם מאוחר יותר, ביום ד' בשבוע, חתם על חוזה בו התחייב למכור את אותה דירה ללוי.

כאן מדובר על עיסקה זהה (מכירת הדירה) כאשר שמעון הוא הקונה הראשון בזמן ואילו לוי הוא הקונה השני בזמן.

ההנחה היא, כי לוי לא ידע דבר על אודות העיסקה שבין ראובן לשמעון וחשב לתומו כי אין שום פגם בחוזה שחתם הוא עצמו עם ראובן.

המדובר למעשה ב"עוקץ" משום שראובן, שהתחייב בהתחייבויות נוגדות כלפי שני גורמים שונים (שמעון ולוי, שאינם יודעים זה על זה)  גבה כספים משני הקונים גם יחד.

המציאות מראה כי בחלק גדול מהמקרים, לא ניתן לתבוע את האיש שגרם לתיסבוכת (ראובן), בין אם משום שהוא ברח לחו"ל, בין אם משום שהוא הפך לפושט רגל והעלים את כספיו ונכסיו ובין אם מכל סיבה אחרת. מצב זה מכונה בפסיקת בתי המשפט "תאונה משפטית".

כעת נותרים שמעון ולוי לבדם להתמודד עם הבעיה ורבים ביניהם מי מהם יטול לידיו את הנכס הנמכר (הדירה), כאשר המפסיד ביניהם "מאבד את כל הקופה".

 

3) מקרים מורכבים אחרים

לעיתים מתעוררת הבעיה של עיסקאות מתנגשות גם בנסיבות אחרות שאינן דווקא מכירה כפולה של נכס מקרקעין. לדוגמא- ראובן נטל הלוואת משכנתא מבנק ומאוחר יותר מכר את הנכס לקונה שמעון, מבלי ששמעון ידע על המשכנתא. אם שמעון כבר הספיק לשלם לראובן את מלוא התשלום על הנכס- הוא מוצא עצמו במצב שבו אין ביכולתו לרשום את הנכס על שמו בשל החוב לבנק ואולי אף ייאלץ לאבד את הנכס כאשר הבנק יבקש למכור את הנכס מחדש כדי לגבות את חוב המשכנתא של ראובן.

כמו כן, מצאנו אף מקרים שבהם אדם (ראובן) התחייב לשעבד את הנכס לטובת 2 מלווים שונים. כעת, משהתברר כי לראובן אין נכסים נוספים והוא חדל פירעון, נאלצים 2 המלווים להתמודד ביניהם למי קיימת עדיפות לממש את הנכס ולמי קיימת הזכות ליטול ראשון את החוב המגיע לו מתוך מכירת הנכס.

 

4) הכלל המשפטי שחל על עיסקאות מתנגשות

הכלל המשפטי הבסיסי התקף במקרה של עיסקאות מתנגשות הינו כי "הראשון זכה". כלומר – שמעון, שכלפיו ניתנה ההתחייבות הראשונה על ציר הזמן מקבל עדיפות על פני לוי, שהיה אחריו על ציר הזמן.

 

5) החריגים לכלל המשפטי

לכלל זה קיימים מספר חריגים – חריג ראשון קובע כי ביחס לנכסי מקרקעין הרשומים בטאבו, לוי יוכל לגבור על שמעון, אם שילם את מלוא התמורה והצליח לרשום את הנכס על שמו בטאבו. אולם בה בעת עליו להוכיח כי לא נפל שום פגם בתום הלב שלו, דהיינו, אכן הוא לא ידע על העיסקה שבין ראובן לשמעון ולא חשד במאומה.

חריג נוסף קובע, כי במקרים מסוימים שבהם שמעון (הקונה הראשון) התרשל בצורה ניכרת הוא יפסיד את היתרון שהחוק העניק לו. למשל אם שמעון לא טרח להודיע לכלל הציבור על העיסקה על ידי ביצוע פעולה פשוטה של רישום "הערת אזהרה", ייתכן שהוא יפסיד לטובת לוי את העדיפות של היותו "ראשון בזמן" וזאת מכיוון שאילולא רשלנותו יכולה היתה להימנע "התאונה המשפטית".

 

6) משרדנו טיפל במספר לא קטן של מקרים שהם התרחשו עיסקאות מתנגשות

דוגמא ראשונה- כך למשל, בתיק שנדון לאחרונה בבית המשפט העליון, ייצג משרדנו לקוחה (חברה א'), שרכשה מספר רב של מקומות חנייה בבניין משרדים בהרצליה פיתוח אולם נמנעה מלרשום על שמה את הרכישה בטאבו בשל בעיות שונות, שחלקן נעוצות בה עצמה וחלקן נעוצות בסיבוך משפטי ברישום הבניין.

לאחר הרכישה נמכרו אותן חניות לגורם שלישי – (חברה ב') על ידי בנק שמימש משכנתא על מכלול נכסים, שאותן חניות נכללו בהם. הלקוחה שלנו תבעה לקבל בחזרה את החניות על יסוד היותה "ראשון בציר הזמן" והוכיחה כי חרף מחדליה, הרי זכותה עדיפה על הקונה הנוספת חברה ב' מכיוון שנציג מטעמה של חברה ב' ידע כי קיימת טענת בעלות לגבי החניות, ואילו היא (חברה ב') העדיפה להתעלם.

בית המשפט קבע כי אכן ללקוחה של משרדנו ישנה עדיפות, כי חברה ב' לא רכשה את החניות בתום לב, ועל כן הוציא צו לרישום החניות על שמה של חברה א' וכן לתשלום סכום כסף המבטא פיצוי עבור חלק מהתקופה בה חברה ב' החזיקה בחניות, השכירה אותן לציבור וגבתה רווחים בגינן.

דוגמא נוספת – מקרה נוסף בו טיפלנו, סבב סביב עולה חדש שקנה דירה וסבר בטעות כי הדירה שהוא רוכש נקייה משיעבודים ומשכנתאות.

לאחר מספר שנים התברר לאותו עולה חדש כי המוכר נטל משכנתא מבנק לאומי ולא גילה זאת.

המשכנתא נרשמה בלשכת רישום המשכונות מכיוון שבאותה עת טרם היה רישום של הבניין בטאבו, אך עורך הדין של הקונה התרשל ולא ביצע בדיקה ברשם המשכונות, וכך נוצרה "תאונה משפטית" בה הקונה התמים רכש דירה ממושכנת.

בנק לאומי אותו ייצגנו דרש את מכירת הדירה וגביית סכום המשכנתא ובמסגרת הסדר פשרה בבית המשפט נאלץ הקונה המסכן לשלם לבנק סכום כסף משמעותי על מנת "לנקות" את המשכנתא מהדירה. אותו עולה חדש המשיך לתבוע בהמשך הן את המוכר שהעלים ממנו במירמה את קיום המשכנתא והן את עורך הדין שלו שהתרשל בבדיקת נתוני העיסקה.

 

7) מהן הנסיבות המאפשרות יצירת תסבוכת של עסקאות מתנגשות

לעיתים נוצרת סיטואציה המקלה על התרחשות של עיסקאות נוגדות או עיסקאות מתנגשות.

כך למשל, כאשר מלכתחילה קיים רישום לקוי של הזכויות במקרקעין ואין רישום מסודר של הזכויות בטאבו או בחברות משכנות, הדבר מקל על רמאים הרוצים להתעשר על חשבונם של אנשים תמימים. גם כאשר קיימת התרשלות של הקונה "הראשון בציר הזמן" שנמנע מלרשום על שמו "הערת אזהרה" שתפקידה להיות מעין "תמרור אדום" -הדבר יכול לגרום לקונה מאוחר יותר להתקשר עם המוכר בחוזה, בעוד שאילו היתה רשומה הערת אזהרה כמובן שכל אדם היה נזהר מהתקשרות בעיסקה מעין זו.

כמו כן, כאשר מי מהצדדים אינו מקבל ייעוץ משפטי מתאים, ובעקבות כך הבדיקות שיש לקיים לפני ההתקשרות בחוזה הן חלקיות ובלתי מספקות – הדבר יכול לגרור עימו "תאונה משפטית" כדוגמת זו שאליה נקלע אותו עולה חדש שעליו סיפרנו בסעיף הקודם.

 

8) כיצד להימנע מלהיקלע לתסבוכת של עיסקאות מתנגשות?

אדם יכול להיות נהג זהיר ולשמור על כל חוקי התנועה אולם בכל זאת למצוא עצמו מעורב בתאונת דרכים כאשר מישהו אחר עובר באור אדום ומתנגש בו.

בדיוק באותה מידה- לא ניתן להימנע לחלוטין מלהיקלע ל"תאונה משפטית". גם אם אדם רוכש דירה לאחר כל הבדיקות. מהיכן הוא אמור לדעת כי היה לפניו קונה קודם, אם הקונה הקודם התרשל ולא רשם "הערת אזהרה" ?

ועדיין – ההמלצה הטובה ביותר על מנת להימנע מלהיקלע למצבים מעין אלו הינה- לקחת ייעוץ משפטי טוב. אין להתפשר על עו"ד שאין זה תחום עיסוקו,  גם אם יש בכך חיסכון של כמה שקלים…

כאשר הרוכש מיוצג על ידי עו"ד מיומן- הרי שבמרבית המקרים (גם אם לא בכולם)  יוכל עורך הדין למנוע את "התאונה המשפטית", וביתר המקרים יש להניח כי ידו של הלקוח תצא על העליונה גם אם הדבר יהיה כרוך בניהול משפט בו ידרש הלקוח להוכיח כי לא נפל פגם בהתנהלותו וזכותו עדיפה על פני הקונה הנוסף.