מאת: עו"ד דוד דוד
אחת מסוגי תביעות הנפוצות ביותר הינן תביעות בעניין ליקויי בניה, בדירות ו/או בתים חדשים. לרב, עסקינן בתביעות שמגישים רוכשי דירות כנגד קבלני בניה, מכוח חוק המכר (דירות), התל"ג – 1973, אך לא רק.
מיהו "מוכר" דירה ?
רבים אינם מודעים לכך, אולם, חוק המכר (דירות) מגדיר כמוכר דירה גם מי שאינו קבלן. על פי החוק נחשב למוכר דירה על פי החוק גם מי שבנה דירה בעצמו על ידי אדם אחר על קרקע שלו ו/או של זולתו וגם מי שמוכר דירה שקנה אותה על מנת למכרה מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה.
משמעות הדבר, כי ניתן לתבוע בגן ליקויי בניה לא רק קבלן אלא גם אדם שבנה את הדירה על ידי קבלן מטעמו, ומכר אותה בעצמו.
איזה אחריות יש על הדירה ?
כל מוכר דירה – כהגדרתו בחוק (ראה לעיל) חייב לצרף לחוזה המכר, מפרט חתום על ידו, כשבמפרט עליו לכלול מידע מפורט אודות הדירה והבניין בה היא מצויה.
- אחריות בגין "אי התאמה": כאשר הדירה או כל דבר שבה, שונה מהמצויין במפרט, בתקן רשמי ו/או בתקנות הבניה.
- כל אי התאמה שהתגלתה בדירה .
- כל אי התאמה שמקורה בתכנון, בעבודה ו/או בחומרים ששימשו לבניית הדירה – כל זאת באם הדבר התגלה בתוך תקופה של 3 שנים.
- אי התאמה יסודית – שבגללה הדירה אינה מתאימה ליעודה. ("אי התאמה יסודית" – החלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים לקרקע והנוגעים ליציבות ובטיחות הבניין).
- כאשר היה על המוכר ליתן אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הדירה ו/או הוראות תחזוקה ושימוש – ואלו לא ניתנו.
תקופת האחריות לדירה
לכל דבר בדירה קבועה תקופת אחריות – הנקראת "תקופת בדק". להלן המועדים של תקופת הבדק שנקבעו לכל אביזר ו/או חלק בדירה :
- צנרת – לרבות הסקה ומרזבים – שנתיים.
- רטיבות בגג, קירות ומקלט – שלוש שנים.
- מכונות מנועים ודודים – שלוש שנים.
- קילוף חיפויים בחדר מדרגות – שלוש שנים.
- שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים.
- שקיעת מרצפות בחניות, מדרכות ושבילים – שלוש שנים.
- סדקים עוברים בקירות ותקרות – חמש שנים.
- קילופים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים.
- כל אי התאמה (לא יסודית) – שנה אחת.
יש לזכור כי מלבד להוראות החוק, הקובעות חובות ספציפיות המתייחסות בעיקר לפגמים יסודיים, ונועדו לחייב את מי שבונים בפועל את הדירות לבנות על פי התקנים ועל פי הוראות החוק, הרי שקיימות חובות נוספות שמקורן במישור החוזי ו/או הנזיקי בין מי שרוכש דירה ובין ה"מוכר". מכוח זה, חלות על המוכר חובות נוספות לסטנדרט מקובל וסביר של הדירה אותה הוא מוכר וכל התוספות לה. כמו למשל לפגמים במטבח, חדרי שירותים אמבטיות מסגרות חלונות תריסים וכו'.
כיצד ומתיי יש וניתן להגיש תביעת לקויי בניה ?
ראשית, בטרם מגישים חוות דעת יש לזכור כי למעשה אחד הדברים החשובים ביותר הינו מה שמכונה "פרוטוקול מסירה". פרוטוקול המסירה הינו אותו מסמך שנערך בד"כ במעמד קבלת הדירה לידי הקונה ו/או בסמוך לכך. ברב החוזים שנערכים על ידי קבלני הדירות, פרוטוקול זה הוא הפרוטוקול הקובע לעניין אותם ליקויים בדירה. השמטת פרט חשוב אודות פגם ו/או מום ו/או תקלה בדירה ו/או במתקניה, עשויה לשחרר את המוכר מהחובה לתקן ו/או לפצות בגין אותו פגם.
לכן חשוב לעשות בדיקה מקיפה בדירה, ובאם יש חשש לבעיות – מומלץ אפילו להיעזר בבעל מקצוע שיגיע עמכם למעמד זה. יש לכתוב כל פרט שלגביו יש חשש לבעיה ו/או לפגם .
בטרם מגישים תביעת ליקויי בניה, יש לבצע בדיקה של מהנדס מומחה בתחום, כדי שיכין חוות דעת מסודרת שתכלול גם חוו"ד של אדריכל ו/או שמאי לפי הצורך, במסגרתה יתוארו הליקויים, לרבות דרך התיקון ו/או יפורט מהו גובה הפיצוי במקרה שלא ניתן לתקן את הליקוי.
בטרם הגשת התביעה, מומלץ לשלוח העתק מחוות הדעת אל הקבלן כדי שייתן התייחסותו. יש לזכור, כי יש לפנות לקבלן וליידע אותו בכתב ובצורה מסודרת, כך שיהיו בידנו אסמכתאות, ונימנע מטענות התיישנות.
יחד עם זאת, מומלץ להימנע מעבודה עם מומחים שלא קיבלתם עליהם המלצות ממכרים, ככל שניתן עדיף לקבל ייעוץ של עורך דין העוסק בעניין, אשר ידריך אתכם בכל שלבי ההליך.