הסכמים בין יזמים לבעל קרקע (רכישה/קומבינציה)

חשיבותו של ליווי משפטי מעולה ליזמים הנו תנאי הכרחי להצלחת כל פרוייקט בנייה.
חשיבותו של הליווי המשפטי החל כבר בשלב רכישת הקרקע, דרך שלב הליווי הבנקאי, עריכת חוזים מול קבלני ביצוע ורוכשים ועד לרישום הבית המשותף הינה עצומה. תקלה בכל אחד מהשלבים עלולה להביא להסתבכות הפרוייקט ולהפסדים כספיים עצומים.

להלן מספר דוגמאות להמחשה:

1) במקרה בו שימש עו"ד יצחק אהרונוב כבורר בסכסוך סביב עסקת קומבינציה בין בעל קרקע ליזם. היזם רכש מחצית מהקרקע בעסקת מזומן ובאשר למחצית השניה נערכה עסקת קומבינציה. טעות במילה אחת שנשמטה מיפוי הכוח שנתן בעל הקרקע ליזם ואי החתמת אשת בעל הקרקע על הסכמתה למכירה הביאו לתקיעת הפרוייקט לשנים רבות ולהתדיינות משפטית ארוכה ומיותרת. לאחר קבלת התמורה במזומן הודיע בעל הקרקע לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כי הוא חוזר בו מהבקשה למתן היתר בניה ו/או הקלה ו/או כל בקשה כלשהי ביחס למקרקעין וזאת לאור התנגדותה של אשתו. מאחר ובייפוי הכוח נשמטה הסמכה לעורך הדין מטעם היזם לחתום בשם הבעלים על הבקשה לביתר בניה ומתן הקלות סירבה היועצת המשפטית של הועדה לתכנון ובניה ליתן היתר רק על סמך חתימת מיופה הכוח (עורך הדין של היזם) והיזם מצא עצמו מול שוקת שבורה.

כמו כן, בשל אי החתמת אשתו של בעל הקרקע על כתב הסכמה למכירה הגישה האישה התנגדות למכר בטענה כי יש לה זכויות בקרקע, מה שהוביל להליך משפטי סבוך נוסף.

בסופה של אותה התדיינות אומנם זכה היזם לכל הסעדים שנבעו מהפרת ההתחייבויות של בעל הקרקע אך ייצוג משפטי מקצועי בשלבים של עריכת ההסכם תוך דגש על קבלת המסמכים הנלווים, כגון יפוי כח המנוסח באופן מדויק ונכון וקבלת הסכמת אשת בעל הקרקע בכתב לעיסקה, הייתה מונעת את אותה הסתבכות מיותרת.

 

2) במקרה אחר, בו שימש עו"ד שלומי הס כבורר בסכסוך בין

יזם לבין קבלן מבצע הנוגע לחוזה הזמנת בנייתו של בניין בן 18 דירות ביפו.

על אף שהמדובר בקבלן מנוסה, הוא סבר כי אין לו צורך בייעוץ משפטי, ועקב היעדר הייעוץ המשפטי בשלב הקודם לחתימת ההסכם לא הבין הקבלן את משמעות הדרישה שבחוזה לקבלת ערבות בנקאית אוטונומית וסבר כי המדובר בערבות בנקאית לביצוע.
בשל השגיאה בהבנת סוג הערבות הבנקאית הנדרשת, סבר הקבלן בטעות כי יידרש להפקיד בבנק ביטחונות כספיים בגובה השווה ל-30% מסכום הערבות הנדרשת, אולם בפועל נדרש ע"י הבנק להפקיד ביטחונות כספיים בגובה של 100% מסכום הערבות – דהיינו מספר מיליוני שקלים.

כשהועמד הקבלן על טעותו- הסתבר לו כי לא יוכל לעמוד בדרישה ונמנע מלהעביר את הערבות. נוכח כך, עצר הבנק של היזם את הזרמת הכספים לפרוייקט ולמעשה גרם הדבר לעצירת הבנייה, שכן היזם לא יכול היה להמשיך להעביר לקבלן כספים עבור שלבי הבנייה. הצדדים נגררו להליכים משפטיים שבסופם נאלץ הקבלן לשלם ליזם פיצויים וכן הוצאות משפט עצומות. כל זה ייתכן שהיה נמנע אילו הדברים היו מתבררים מבעוד מועד.

 

3) סיפור נוסף – אהרונוב

רואים אנו איפוא את החשיבות המכרעת של קבלת ייצוג משפטי מהמעלה הראשונה כבר בשלבים הראשונים- בין אם מדובר ברכישת קרקע ובין אם מדובר בהזמנת בנייה.
פוטינציאל ההסתבכות של פרוייקט בנייה הוא כה רב עד כי יזמים וקבלנים אינם יכולים להרשות לעצמם להימנע מלקבל ליווי וייעוץ משפטי של עורכי דין מקצועיים ומנוסים.