מאת: עו"ד שלומי הס
תופעה נפוצה בחוזי שכירות הינה הכללת סעיף "אופציה".
במקרים רבים, הצדדים לחוזה אינם מקדישים תשומת לב לניסוח סעיף האופציה בעת המשא ומתן לחתימת החוזה. כפועל יוצא מכך, השאלות אודות משמעות האופציה מתעוררות רק בתום תקופת השכירות המקורית ובהגיע המועד לחידוש התקופה. בתקופות של תנודות מחירים בשוק הדירות או תנודות חריפות בשערי החליפין של הדולר (שרבים מהחוזים נוקבים בו כמנגנון להצמדת התשלומים) מתעוררות השאלות ביתר שאת:
- "האם הדייר יכול להישאר בדירה ? "
- "האם בעל הבית רשאי להעלות את המחיר בעת חידוש החוזה ? "
- "האם למימוש האופציה דרושה הסכמת 2 הצדדים ? "
פרשנות סעיף האופציה
יש להקדים ולומר- פרשנות סעיף האופציה והסקת המסקנות ביחס לתנאיו, נבחנים בראש ובראשונה מנוסח הסעיף עצמו האמור לשקף את הסכמת הצדדים. לא ניתן לתת פרשנות אחידה לכל הסעיפים המופיעים בניסוחים שונים בחוזים למיניהם. על כן, שימוש בחוזים "סטנסיל" שכדוגמתם נמכרים בחנויות ספרים אינו דבר מומלץ למי שמעוניין לדעת מראש מהן זכויותיו החוזיות ע"פ חוזה השכירות ולמי שמעוניין לעגן כיאות את זכויותיו בחוזה, באופן שאכן יתאימו לתנאים שהוסכמו בין הצדדים בעת המו"מ שקדם לחתימת החוזה.
הדבר נכון גם בהתייחס למשכיר (בעל הבית) וגם בהתייחס לשוכר (הדייר).
משמעות המושג "אופציה"
המושג "אופציה" , כפשוטו, נועד לתת לאחד הצדדים לחוזה את הכוח המשפטי לכפות על הצד השני לחוזה ביצוע פעולה משפטית כלשהי- מכירה, רכישה, השכרה ועוד.
אופציה בחוזי עבודה ובחוזים מסחריים
פרט לחוזי שכירות, נפוץ המושג בחוזי העסקת עובדים במגזר ה"היי-טק" ומשמעו מתן אפשרות לעובד, בהתקיים תנאים מסויימים, לרכוש בעתיד את מניות החברה-המעסיקה במחיר היסטורי, קבוע מראש, אף אם מחיר השוק של המניה הרקיע שחקים.
כמו כן, קיים המושג "אופציה" בשוק הסחורות העתידיות, כמנגנון המיועד לתת ליצרנים אפשרות לקבע את מחירי רכישת התשומות וחומרי הגלם במועד עתידי ולבטח את עצמם מפני תנודות מחירים בשוק.
אופציה בחוזי שכירות
בחוזי שכירות מקובל כי שם הקוד "אופציה" מאפשר לשוכר להאריך את חוזה השכירות במושכר לתקופה נוספת, באותם תנאים, אפילו כשהדבר מנוגד לרצונו של המשכיר לסיים את החוזה.
הבנת המונח "אופציה" באופן שהיא ניתנת למשכיר אינה מתקבלת על הדעת, משום שכמובן אין המשכיר יכול לאלץ את השוכר להישאר תקופה נוספת במושכר, אם אינו מעוניין בכך.
ההבדל בגישה נעוץ בכך, שבדרך כלל עיסקת השכירות למגורים נתפשת בעיני המשכיר כעיסקה בעלת מרכיבים כלכליים טהורים, בעוד שבעיני השוכר זוהי עיסקה המערבת מרכיבים כלכליים (עלות) ומרכיבים אישיים (מידת ההנאה מהדירה, נוחות המגורים בה, מיקומה וכד').
במקרים מסויימים, האופציה מותנית בתנאים ואין השוכר יכול לממשה באופן אוטומטי. למשל:
- לעיתים מוסכם כי על השוכר להודיע בכתב למשכיר – מספר חודשים מראש –על רצונו לממש האופציה. במקרה כזה- אם לא ניתנה הודעה כזו במועד המתאים- האופציה פוקעת.
- לעיתים מוסכם כי בתקופת האופציה יחול עידכון בדמי השכירות (בדרך כלל- 5% תוספת).
- לעיתים שומר המשכיר לעצמו את הזכות למנוע מהשוכר את מימוש האופציה, כשהמושכר דרוש לו לצורך עצמי (הוא או משפחתו מעוניינים לשוב ולהתגורר במושכר).
- נתקלנו גם במקרים בהם מחד מובטחת לשוכר האופציה בסעיף א', אולם מייד ובסמוך לכך בסעיף ב' נקבע, כי על המשכיר לתת הסכמתו למימוש האופציה. ניסוח מעין זה כמובן שמעקר את משמעות האופציה ומרוקן אותה מכל תוכן. ניתן לומר כי לעיתים הדבר נועד לשמש למשכיר כמעין "דגל" שבו הוא מנפנף מול השוכר, שבדרך כלל הינו צעיר ובלתי מנוסה בהבנת חוזים, על מנת לרצותו ולשכנעו כי יוכל להישאר בדירה תקופה ממושכת ללא העלאת שכר הדירה.
עינינו הרואות עד כמה חשוב להגדיר מראש בחוזה מהם בדיוק תנאי האופציה על מנת למנוע ויכוחים מיותרים במועד מימושה.